文号：国家税务总局公告2026年第12号
实施时间：反向开票预缴率调整自2026年7月1日起施行；换购住房退税征管规定自公告发布之日起参照执行。
政策核心
本公告是国家税务总局为落实国务院《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》（国发〔2024〕7号）以及财政部、税务总局、住房城乡建设部三部门《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（2026年第3号）而制定的配套征管规范，主要涵盖两大板块：
一、"三流合一反向开票"预缴率差异化调整。 自2026年7月1日起，自然人报废产品出售者通过"三流合一反向开票"模式（即支付发票流、人企流、资金流"三流合一"，实现"支付即开票、开票即缴税、缴税即入库"）向资源回收企业销售报废产品，年销售额（不含增值税）不超过60万元的部分，减按0.25%预缴经营所得个人所得税；超过60万元的部分，仍按0.5%预缴。其他方式"反向开票"的预缴率维持0.5%不变。这是对2024年第5号公告的重要补充和优化——通过降低预缴率，实质性激励资源回收企业和自然人出售者主动选择"三流合一"模式，推动行业规范化、数字化。
二、换购住房退税征管规则延续。 明确2026年1月1日至2027年12月31日期间，纳税人出售自有住房并在出售后1年内于同一城市重新购买住房的，可按规定申请退还已缴纳的个人所得税。征管流程和操作规范参照2022年第21号公告执行，政策实体内容无变化，纳税人无需适应新规则。
三、制度衔接与配套安排。 "三流合一反向开票"除预缴率存在差异外，其余征管规定（包括汇算清缴义务、资源回收企业资质要求、发票开具规则等）均按2024年第5号公告执行。出售者仍需在次年3月31日前自行办理经营所得汇算清缴。
新旧对比
| 对比项 | 旧政策（2024年第5号） | 新政策（2026年第12号） |
|---|---|---|
| 反向开票预缴率 | 统一按销售额的0.5%预缴经营所得个人所得税 | 三流合一模式：年销售额≤60万元部分按0.25%，>60万元部分按0.5%；其他模式仍按0.5% |
| 三流合一开票模式 | 不适用（未引入该模式） | 引入"支付即开票、开票即缴税、缴税即入库"闭环，嵌入线上支付平台自动完成 |
| 代办申报义务 | 企业次月需为自然人出售者代办申报 | 三流合一模式下，系统自动扣缴入库，次月无需代办申报 |
| 收购台账要求 | 需单独建立收购台账，记录每笔收购的时间、地点、出售者、品名、数量、价格等 | 三流合一模式下，系统自动留存交易数据，无需单独建立台账 |
| 换购住房退税执行期限 | 2022年10月1日至2023年12月31日（后经多次延续） | 2026年1月1日至2027年12月31日，征管规则参照2022年第21号公告 |
| 预缴税款的跨企业累计 | 各企业独立计算，不存在跨企业累计 | 三流合一模式实现销售额实时累计，跨企业合并计算60万元阈值 |
| 自然人操作流程 | 依赖企业代办申报，自然人被动参与 | 扫码即完成缴税、收款、开票，自然人主动参与，流程透明 |
企业影响
| 企业类型 | 影响说明 |
|---|---|
| 资源回收企业（已采用三流合一模式） | 显著利好。预缴率从0.5%降至0.25%（60万元以内），自然人出售者税负减半，可提升出售者合作意愿、扩大货源；企业无需代办申报和建立台账，合规成本和管理成本大幅下降。需尽快完成支付平台接入和乐企对接。 |
| 资源回收企业（未采用三流合一模式） | 竞争压力加大。仍按0.5%预缴，需继续代办申报和建立台账，在吸引自然人出售者方面处于劣势。应评估是否切换至三流合一模式，避免市场份额流失。 |
| 支付平台（银联商务、微信、支付宝、招商银行、工商银行等） | 业务拓展机遇。作为三流合一模式的技术枢纽，需配合税务机关完成系统对接，迎来新的企业服务场景和收入增长点。 |
| 房地产中介及经纪机构 | 间接利好。换购住房退税政策延续至2027年底，稳定了改善型住房需求预期，有助于维持二手房市场活跃度。 |
| 房地产开发企业 | 间接利好。退税政策延续有利于促进"卖旧买新"链条，对新建商品住宅销售形成支撑。 |
| 自然人报废产品出售者 | 直接受益。三流合一模式下税负降低（60万元以内部分），开票即缴税、涉税风险更小，扫码即可完成全流程，操作便捷。但次年汇算清缴义务不变，仍需关注年度申报。 |
| 拟换购住房的个人纳税人 | 政策稳定可预期。退税规则不变，申请流程不变，可继续享受换房退税优惠至2027年底。 |
风险提示
- 三流合一模式切换窗口期紧迫：距2026年7月1日施行仅剩约一个月，资源回收企业需完成支付平台选取、账户开通、乐企邀请确认、接口开发及功能对接等全流程，时间紧张，建议立即启动评估和对接工作。
- 跨企业销售额累计的合规风险：三流合一模式实现跨企业销售额实时累计，自然人出售者若在多家回收企业取得收入，合计超过60万元的部分将按0.5%预缴，不可通过拆分交易规避。税务机关具备技术手段进行实时监控。
- 汇算清缴义务不变：预缴率降低不等于最终税负降低。自然人出售者仍须在次年3月31日前办理经营所得汇算清缴，若无法提供完整成本费用资料，税务机关将按5%应税所得率核定征收。预缴与汇算之间存在补税或退税可能，出售者应提前做好资金安排。
- 非三流合一模式的企业合规要求不变：未接入三流合一模式的资源回收企业，仍需严格遵守2024年第5号公告的全部要求，包括代办申报、建立收购台账、保存业务真实性证明材料等。台账缺失或虚假将面临取消反向开票资格、追缴税款及滞纳金等风险。
- 换购住房退税的"主动缴回"义务：若新购住房交易合同因故解除、撤销或无效，纳税人须在情形发生的次月15日内主动向税务机关缴回已退税款。未主动缴回将被认定为骗取退税，面临《税收征收管理法》规定的处罚。
- 换购住房的"同一城市"和时间限制：出售和新购住房须在同一城市（同一直辖市、副省级城市、地级市所辖全部行政区划范围），且新购须在出售后1年内完成。如跨城市购房或超过1年期限，均无法享受退税优惠。
- 支付平台对接的技术风险：三流合一模式高度依赖支付平台与税务机关的系统对接。企业在选择支付平台时，应确认其已完成与电子税务局的乐企对接验证，避免因技术不成熟导致开票中断或数据错误。
操作建议
- 1资源回收企业应立即评估三流合一模式接入可行性。 对照自身业务规模、现有支付体系和技术能力，在2026年7月1日前完成支付平台选取（优先考虑已与税务机关完成乐企对接的平台，如银联商务、微信、支付宝、招商银行、工商银行等），启动账户开通和接口开发，确保平稳过渡。
- 2在过渡期内做好新旧模式的取舍决策。 若短期内无法完成三流合一对接，可暂时维持原有反向开票模式，但应制定明确的切换时间表，避免长期处于竞争劣势。同时，原有模式下的代办申报和台账管理不可松懈。
- 3向自然人出售者做好政策宣导。 三流合一模式预缴率降低的利好需及时传递给合作的自然人出售者，引导其理解新模式的税收优势（税负降低、扫码即办、风险更小），提升出售者配合意愿，稳定货源渠道。
- 4建立跨企业销售额监控机制。 三流合一模式下，自然人出售者的销售额在系统层面实时累计，企业虽然不承担跨企业监控义务，但应关注出售者是否可能因超额而适用更高预缴率，在交易前做好沟通提示，避免后续争议。
- 5提醒自然人出售者做好汇算清缴准备。 企业应在每次交易时提示出售者保留成本费用凭证，并告知次年汇算清缴义务。对于年销售额较大的出售者，建议提前测算汇算应补税款，避免集中补税造成资金压力。
- 6换购住房纳税人应提前规划时间节点。 退税政策明确至2027年12月31日，但需注意在出售现住房后1年内完成新购，且退税申请须向征收现住房转让个人所得税的主管税务机关提出。建议在出售前即开始看房选房，确保时间窗口充裕。
- 7房地产中介机构应将退税政策纳入交易服务流程。 主动向客户告知换购住房退税政策，协助客户在交易合同中明确时间节点，并提醒客户在合同解除或撤销等情形下及时缴回已退税款，降低客户涉税风险。
- 8持续关注后续配套文件。 本公告为征管层面的操作性规范，三流合一反向开票的具体技术标准和接口规范可能由各地税务机关或支付平台进一步细化。建议企业指定专人跟踪国家税务总局及主管税务机关的后续通知，确保第一时间获取并落实最新要求。